تعد المعايير المصرية للتقييم العقاري أول معايير وطنية للتقييم العقاري في جمهورية مصر العربية تتفق ومعايير التقييم الدولية، وقد أصدرتها الهيئة العامة للرقابة المالية بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم 39 لسنة 2015 بهدف تنظيم مهنة التقييم العقاري ولتكون ملزمة لكل من يمارس هذه المهنة في مصر، حيث يلتزم جميع خبراء التقييم العقاري المقيدين بسجلات الهيئة العامة للرقابة المالية بتطبيق تلك المعايير – وغيرها من القرارات الصادرة عن الهيئة – عند قيامهم بأعمال التقييم العقاري وإعداد تقرير التقييم.
 |
أصدر البنك المركزي المصري مبادرة للتمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل تنفيذًا لتوجيهات رئيس الجمهورية السيد الرئيس عبد الفتاح السيسي بدعم المواطنين من محدودي ومتوسطي الدخل من خلال إتاحة الفرصة للمواطنين للحصول على سكن ملائم بأسعار عائد منخفضة وعلى فترات زمنية طويلة الأجل، وتتضمن المبادرة تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه مصري لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودي ومتوسطي الدخل بتسهيلات غير مسبوقة بسعر عائد متناقص %3 وفترة سداد تصل إلى 30 عام، وذلك من خلال البنوك أو شركات التمويل العقاري.
في بعض الأحيان قد يكون مطلوبًا من خبير التقييم العقاري إجراء تقييم لعقارات غير مكتملة أو مشروعات تحت الإنشاء بغرض تحديد التكلفة المتوقعة لحين انتهاء الأعمال بالمشروع أو مقارنة القيمة السوقية للعقار بعناصر التكلفة أو أي غرض آخر من أغراض التقييم. ومن الضروري للمقيم أن يحدد أسس التقييم أو الفروض الرئيسية التي يٌبني عليها التقييم أو يٌبني عليها حساب القيمة، حيث تختلف أسس التقييم باختلاف نوع القيمة المطلوب تحديدها أو بحسب الغرض من إجراء التقييم. وينبغي على المقيم عند تقييم المشروعات تحت الإنشاء فهم منظومة التطوير العقاري ومراحلها والإلمام بالمراحل المختلفة التي تمر بها مشروعات التشييد، حيث أن المشروعات تحت الإنشاء لها أكثر من قيمة تختلف وفقًا لمراحل تقدم المشروع، وهي القيمة عند بداية المشروع والقيمة عند الانتهاء من المشروع والقيمة عند أو بعد الوصول إلى مرحلة اتزان الإيجار. وقد أوصت المعايير المصرية للتقييم العقاري أنه في حالات التقييم للمشروعات أو المباني تحت التنفيذ سواء كانت جاري تنفيذها أو متوقفة يستخدم التطبيق رقم (4) من تطبيقات هذه المعايير. وفيما يلي استعراض مبسط لما ورد بالتطبيق رقم (4) من تطبيقات المعايير المصرية للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015.
يعتبر قطاع الاستثمار العقاري أحد أهم القطاعات – إن لم يكن أهمها – التي تؤثر في الاقتصاد المصري، حيث يرتبط ارتباطًا مباشرًا وغير مباشرًا بالعديد من الأنشطة والأدوات المالية غير المصرفية مثل التمويل العقاري والإيجار التمويلي والتأمين وغيرها من الأدوات والأنشطة المالية غير المصرفية. ويعد التمويل العقاري وسيلة للتمويل للاستثمار في مجالات شراء أو بناء الوحدات السكنية والوحدات الإدارية وغيرها من الأصول العقارية الأخرى. وتفرض الجهات الرقابية المعنية مثل البنك المركزي المصري والهيئة العامة للرقابة المالية بعض المتطلبات والضوابط الائتمانية والتنظيمية بالنسبة لأعمال التمويل العقاري والتأجير التمويلي وكذا شركات التأمين للعقارات أو الأصول العقارية المقدمة كضمانة للتمويل أو الإقراض.
تتم أغلب أعمال التقييم العقاري وفقاً لأسس حساب
القيمة السوقية، وتعتبر القيمة السوقية أشهر أنواع القيمة وأكثرها استخداماً في
أعمال التقييم وهي أساس للتقييم في حالات كثيرة مثل تحديد سعر شراء عقار أو تحديد
السعر المطلوب لبيع عقار، أو مثل حالات استخدام عقار كضمانة للتمويل أو حالات نرع
الملكية وحالات التحكيم. والقيمة السوقية هي مفهوم يعكس الرؤية المجتمعية لقوي
السوق لقيمة العقار، حيث إن مفهوم القيمة السوقية مرتبط بالتصور الجماعي وتصرفات
المتعاملين بالسوق العقاري، وقد عرفت المعايير المصرية للتقييم العقاري القيمة السوقية
بأنها المبلغ النقدي الأكثر احتمالاً الناتج عن عملية بيع افتراضي للعقار موضع
التقييم في تاريخ التقييم بين بائع ومشتري جادين في ظروف سوق حر وعادل، وأن يكون
سبق عرض العقار للبيع لفترة عرض مناسبة لحالة السوق العقاري وأن يكون العرض للكافة
بدون قيود، وأن الطرفين يتعاملان بإرادة حرة وأن كلاً منهما علي دراية بالسوق
ويتصرف وفق مصلحته الشخصية وبدون اضطرار من البائع أو اندفاع من المشتري.
