مثال تطبيقي للتقييم العقاري باستخدام طريقة البيوع المقارنة

 

طريقة البيوع المقارنة هي إحدى طرق التقييم العقاري المستخدمة في تقدير قيمة الأصول أو الأملاك العقارية وهي طريقة مقارنة تعتمد في تحديد السعر للعقار المستهدف على بيانات مبيعات حديثة لعقارات مشابهة أو مماثلة (عقارات مقارنة) عن طريق إجراء مقارنات بين مزايا وعيوب العقارات المباعة وتلك للعقار المطلوب تقدير قيمته وإجراء تعديل أسعار البيع للحصول علي أسعار مكافئة لحالات بيع افتراضي للعقار المقارن، وقد تعتمد في بعض الأحيان على أسعار عقارات معروضة للبيع بالسوق العقاري مع مراعاة الأخذ في الاعتبار هامش التفاوض في السعر وجدية البائع وكذا مدة عرض العقار بالسوق.

أهم 100 مصطلح في المعايير المصرية للتقييم العقاري

تعد المعايير المصرية للتقييم العقاري أول معايير وطنية للتقييم العقاري في جمهورية مصر العربية تتفق ومعايير التقييم الدولية، وقد أصدرتها الهيئة العامة للرقابة المالية بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم 39 لسنة 2015 بهدف تنظيم مهنة التقييم العقاري ولتكون ملزمة لكل من يمارس هذه المهنة في مصر، حيث يلتزم جميع خبراء التقييم العقاري المقيدين بسجلات الهيئة العامة للرقابة المالية بتطبيق تلك المعايير – وغيرها من القرارات الصادرة عن الهيئة – عند قيامهم بأعمال التقييم العقاري وإعداد تقرير التقييم.

مبادرة الرئيس عبد الفتاح السيسي للتمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل

أصدر البنك المركزي المصري مبادرة للتمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل تنفيذًا لتوجيهات رئيس الجمهورية السيد الرئيس عبد الفتاح السيسي بدعم المواطنين من محدودي ومتوسطي الدخل من خلال إتاحة الفرصة للمواطنين للحصول على سكن ملائم بأسعار عائد منخفضة وعلى فترات زمنية طويلة الأجل، وتتضمن المبادرة تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه مصري لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودي ومتوسطي الدخل بتسهيلات غير مسبوقة بسعر عائد متناقص %3 وفترة سداد تصل إلى 30 عام، وذلك من خلال البنوك أو شركات التمويل العقاري.

تقييم المشاريع والعقارات تحت الإنشاء في ضوء المعايير المصرية للتقييم العقاري

في بعض الأحيان قد يكون مطلوبًا من خبير التقييم العقاري إجراء تقييم لعقارات غير مكتملة أو مشروعات تحت الإنشاء بغرض تحديد التكلفة المتوقعة لحين انتهاء الأعمال بالمشروع أو مقارنة القيمة السوقية للعقار بعناصر التكلفة أو أي غرض آخر من أغراض التقييم. ومن الضروري للمقيم أن يحدد أسس التقييم أو الفروض الرئيسية التي يٌبني عليها التقييم أو يٌبني عليها حساب القيمة، حيث تختلف أسس التقييم باختلاف نوع القيمة المطلوب تحديدها أو بحسب الغرض من إجراء التقييم. وينبغي على المقيم عند تقييم المشروعات تحت الإنشاء فهم منظومة التطوير العقاري ومراحلها والإلمام بالمراحل المختلفة التي تمر بها مشروعات التشييد، حيث أن المشروعات تحت الإنشاء لها أكثر من قيمة تختلف وفقًا لمراحل تقدم المشروع، وهي القيمة عند بداية المشروع والقيمة عند الانتهاء من المشروع والقيمة عند أو بعد الوصول إلى مرحلة اتزان الإيجار. وقد أوصت المعايير المصرية للتقييم العقاري أنه في حالات التقييم للمشروعات أو المباني تحت التنفيذ سواء كانت جاري تنفيذها أو متوقفة يستخدم التطبيق رقم (4) من تطبيقات هذه المعايير. وفيما يلي استعراض مبسط لما ورد بالتطبيق رقم (4) من تطبيقات المعايير المصرية للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015.

نظرة على التطبيق رقم (3) من تطبيقات المعايير المصرية للتقييم العقاري – التقييم لخدمة حالات التمويل

يعتبر قطاع الاستثمار العقاري أحد أهم القطاعات – إن لم يكن أهمها – التي تؤثر في الاقتصاد المصري، حيث يرتبط ارتباطًا مباشرًا وغير مباشرًا بالعديد من الأنشطة والأدوات المالية غير المصرفية مثل التمويل العقاري والإيجار التمويلي والتأمين وغيرها من الأدوات والأنشطة المالية غير المصرفية. ويعد التمويل العقاري وسيلة للتمويل للاستثمار في مجالات شراء أو بناء الوحدات السكنية والوحدات الإدارية وغيرها من الأصول العقارية الأخرى. وتفرض الجهات الرقابية المعنية مثل البنك المركزي المصري والهيئة العامة للرقابة المالية بعض المتطلبات والضوابط الائتمانية والتنظيمية بالنسبة لأعمال التمويل العقاري والتأجير التمويلي وكذا شركات التأمين للعقارات أو الأصول العقارية المقدمة كضمانة للتمويل أو الإقراض.

نظرة على المعيار رقم (2) من المعايير المصرية للتقييم العقاري – حساب قيمة خلاف القيمة السوقية

تتم أغلب أعمال التقييم العقاري وفقاً لأسس حساب القيمة السوقية، وتعتبر القيمة السوقية أشهر أنواع القيمة وأكثرها استخداماً في أعمال التقييم وهي أساس للتقييم في حالات كثيرة مثل تحديد سعر شراء عقار أو تحديد السعر المطلوب لبيع عقار، أو مثل حالات استخدام عقار كضمانة للتمويل أو حالات نرع الملكية وحالات التحكيم. والقيمة السوقية هي مفهوم يعكس الرؤية المجتمعية لقوي السوق لقيمة العقار، حيث إن مفهوم القيمة السوقية مرتبط بالتصور الجماعي وتصرفات المتعاملين بالسوق العقاري، وقد عرفت المعايير المصرية للتقييم العقاري القيمة السوقية بأنها المبلغ النقدي الأكثر احتمالاً الناتج عن عملية بيع افتراضي للعقار موضع التقييم في تاريخ التقييم بين بائع ومشتري جادين في ظروف سوق حر وعادل، وأن يكون سبق عرض العقار للبيع لفترة عرض مناسبة لحالة السوق العقاري وأن يكون العرض للكافة بدون قيود، وأن الطرفين يتعاملان بإرادة حرة وأن كلاً منهما علي دراية بالسوق ويتصرف وفق مصلحته الشخصية وبدون اضطرار من البائع أو اندفاع من المشتري.

تقييم العقارات باستخدام طريقة التكلفة في ضوء المعايير المصرية للتقييم العقاري

طريقة التكلفة أحد طرق التقييم المستخدمة في تقدير قيمة الأصول العقارية، وتعتمد هذه الطريقة في تقدير قيمة العقار محل التقييم على مبدأ الاستبدال، حيث إن المشتري الحريص لن يدفع مقابل شراء أصل ما أكثر من تكلفة الحصول على أصل مماثل أو بديل يحقق نفس المنفعة سواء عن طريق الشراء أو البناء، مع الأخذ في الاعتبار تأثير عمر المبني الحالي وكذا المخاطرة والجهد المبذول في عملية البناء. حيث تقدر قيمة العقار محل التقييم في هذه الطريقة على أساس التكلفة الكلية اللازمة لإنشاء عقار مستنسخ أو عقار بديل للعقار المستهدف، طبقا للأسعار السائدة في تاريخ التقييم، مضافا إليها هامش ربح لمالك العقار مقابل الوقت والجهد المبذول والمخاطرة التي يتحملها المالك لبناء العقار، ومخصوما منها قيمة الإهلاك الذي حدث للعقار منذ تاريخ الإنشاء حتى تاريخ التقييم.

التقييم العقاري باستخدام طريقة البيوع المقارنة في ضوء المعايير المصرية للتقييم العقاري

تُجري عادةً أعمال تقييم الأصول أو الأملاك العقارية لأغراض مختلفة منها على سبيل المثال تحديد القيمة السوقية للعقارات في عمليات تبادل الملكية مثل عمليات البيع والشراء والتنازل، أو لأغراض عمليات التمويل والإقراض بضمان عقار. وقد يكون التقييم العقاري مطلوباً في حالات المنازعات القانونية أو حالات التقاضي مثل حالات نزع الملكية، أو قد يكون التقييم لأغراض محاسبية مثل التقييم لأغراض إعداد القوائم المالية لمؤسسات الأعمال والشركات. وتستخدم عموماً ثلاثة طرق رئيسية لتقدير قيمة الأصول أو الأملاك العقارية وهي طريقة البيوع المقارنة (طريقة السوق)، وطريقة التكلفة (وتعرف أحياناً باسم التقييم الهندسي أو طريقة المقاولين) وطريقة رسملة الدخل.

طرق رسملة الدخل في ضوء المعايير المصرية للتقييم العقاري

تعتمد طرق رسملة الدخل على فرضية أن قيمة العقار محل التقييم ترتبط بالفائدة المستقبلية المتوقعة منه (التدفقات النقدية المستقبلية)، وتستخدم عمليات حسابية لتحويل التدفقات النقدية المتوقعة للعقار إلى القيمة الحالية لها. تتنوع طرق الحساب من طرق تقريبية بسيطة إلى طرق أكثر دقة تتميز بأخذها في الاعتبار القيمة الزمنية للنقود. وتنقسم طرق رسملة الدخل إلى مجموعتين: طرق الرسملة المباشرة (طرق مضاعف الدخل وطريقة معامل الرسملة وطرق القيمة المتبقية) وطريقة خصم التدفقات النقدية. تعتمد طرق الرسملة المباشرة في حساب قيمة العقار على إيراد عام واحد وهو العام التالي لتاريخ التقييم، بينما تعتمد طريقة خصم التدفقات النقدية على الإيرادات المتوقعة خلال فترة استثمار العقار (العمر الاقتصادي المتبقي للعقار). ويعرف العمر الاقتصادي المتبقي للمبني بأنه عدد السنوات المتبقية التي يحقق خلالها المبني قيمته الاقتصادية.