ويتطلب استخدام طريقة التكلفة الإلمام بأسعار مواد البناء وأجور العمالة ومعدلات البناء وأرباح المقاولين بالسوق العقاري وهامش ربح المستثمرين أو المطورين العقاريين، وكذلك يتطلب تطبيق هذه الطريقة الإلمام بالعلوم الهندسية والنظم الإنشائية المختلفة وتقنيات البناء. وفيما يلي شرح مبسط لتقدير قيمة العقارات باستخدام طريقة التكلفة في ضوء ما ورد بالمعايير المصرية للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015.
قيمة العقار = قيمة الأرض + تكلفة الإنشاء + هامش ربح المالك – الإهلاك
قيمة الأرض
الأرض إما أن تكون فضاء أو مطورة، وتزداد قيمة الأرض مع مرور الوقت نتيجة النمو السكاني المطرد مع تناقص المتاح منها للاستغلال في السوق تدريجيا. ولتقدير قيمة الأرض الفضاء، أو كما لو كانت فضاء في حالة العقارات المبنية، يلزم إجراء ما يعرف بتحليل أعلي وأفضل استخدام، وهو تحليل يجري بهدف تحديد القيمة السوقية والاستخدام الأمثل للأرض الفضاء أو كما لو كانت فضاء، ويقتضي الاستخدام الأمثل وفقا للمعايير المصرية للتقييم العقاري أن يحقق الشروط التالية: أن يكون مسموح به قانونا، وأن يمكن تحقيقه فعليا، وأن يكون له جدوى اقتصادية، وأن يحقق أعلي قيمة للأرض بين جميع الاستخدامات المحتملة المحققة للشروط السابقة.
ولتقدير قيمة الأرض في حالة أن العقار المطلوب تقييمه عبارة عن مبني يحقق أعلي وأفضل استخدام، يتم تقييم الأرض وفقا لأعلي وأفضل استخدام. أما في حالة أن العقار المطلوب تقييمه عبارة عن مبني لا يحقق أعلي وأفضل استخدام، يتم تقييم الأرض طبقا لقيمة استخدامها الحالي، وعادة تمثل هذه القيمة نسبة حجم البناء الحالي إلى حجم البناء الأمثل والمتفق مع أعلي وأفضل استخدام. وتكون قيمة العقار (الأرض والمباني) في هذه الحالة هي القيمة الأكبر بين القيمة السوقية للأرض كما لو كانت فضاء وقيمة الاستخدام الحالي للعقار، حيث إن قيمة الاستخدام الحالي للعقار تساوي حاصل جمع قيمة المباني وقيمة الاستخدام الحالي للأرض. ويلزم مراعاة أنه عند تقدير القيمة السوقية للعقار في حالة استخدام الأرض استخدامًا مغايرًا للاستخدام الأمثل المحقق لأعلي وأفضل استخدام، لا يجوز جمع قيمة القيمة السوقية للأرض مع قيمة المباني، حيث إن الاستخدام في هذه الحالة لا يتفق والاستخدام الأمثل.
تكلفة الإنشاء
تكلفة الإنشاء هي التكلفة الكلية اللازمة لإنشاء عقار مستنسخ مطابق تمامًا للعقار محل التقييم في جميع الخصائص الطبيعية، أو عقار بديل يحقق نفس منفعة العقار محل التقييم ولكن باستخدام خامات وتكنولوجيا بناء معاصرة لتاريخ التقييم، وتشمل تكلفة الإنشاء كل من التكلفة المباشرة والتكلفة غير المباشرة. وتشمل التكلفة المباشرة عقود المقاولين متضمنة تكلفة المواد والخامات المستخدمة في الإنشاء، وأجور الأيدي العاملة اللازمة لتنفيذ بنود الأعمال، وكذا هامش ربح المقاول وأية مصروفات يتكبدها المقاول لإتمام الأعمال المطلوبة. بينما تشمل التكلفة غير المباشرة على سبيل المثال وليس الحصر تكلفة إعداد التصميمات الهندسية للمشروع والإشراف على التنفيذ وإدارة المشروع والمصروفات الإدارية وأعباء التمويل ومصروفات التسويق ...إلخ. ويتم حساب تكلفة الإنشاء إما عن طريق تقدير تكلفة المتر المسطح مقارنة بعقارات مشابهة، أو عن طريق استخدام طريقة الحصر والتي تعتبر أكثر دقة، ولكن تتطلب الطريقة إلمام خبير التقييم بالعلوم والممارسات الهندسية.
هامش ربح المالك
يحصل مالك العقار أو الجهة المالكة للعقار على مقابل مادي نتيجة الجهد والوقت المبذولين والمخاطرة التي يتحملها لبناء العقار. وأوضحت المعايير المصرية للتقييم العقاري في تطبيق رقم (4) – تقييم المشاريع والعقارات تحت الإنشاء – أنه في حالات تقييم المشروعات غير المكتملة أو العقارات تحت الإنشاء يجب مراعاة الأخذ في الاعتبار هامش ربح لمشتري هذا النوع من العقارات مقابل المخاطرة التي يتحملها، يعكس هذا الهامش مخاطر عدم استكمال المشروع، حيث يلزم مراعاة مخاطر تغير تكلفة البناء والبرنامج الزمني وتكلفة التمويل، والزمن المطلوب لتحقيق نسب الإشغال المستقرة لتحقيق القيمة.
الإهلاك
يعرف الإهلاك بأنه انخفاض قيمة المباني بعد مرور فترة زمنية من عمر المبني، ويصنف الإهلاك في تقييم العقارات إلى ثلاثة أنواع هي الإهلاك الطبيعي والتقادم الوظيفي والتقادم خارجي. الإهلاك الطبيعي هو انخفاض قيمة المباني نتيجة الاستخدام والصيانة على مدي عمر المبني، وينقسم الإهلاك الطبيعي إلى إهلاك قابل للإصلاح وإهلاك غير قابل للإصلاح. الإهلاك القابل للإصلاح هو الإهلاك الممكن إصلاحه بتكلفة وجدوى اقتصادية وهو عادة للأجزاء قصيرة العمر والتي يحتمل تغييرها عدة مرات مثل أعمال التشطيبات، أما الإهلاك غير القابل للإصلاح هو الإهلاك الذي يصعب إصلاحه أو تكلفه إصلاحه مرتفعة وغير اقتصادية وهو عادة هيكل المبني. ويعرف التقادم الوظيفي بأنه انخفاض القيمة نتيجة عدم قدرة العقار على تلبية احتياجات مستخدمي السوق نتيجة تغير الذوق العام أو احتياجات المستخدمين أو نتيجة تغير أساليب ومواد البناء عبر الزمن، وينقسم التقادم الوظيفي أيضًا إلى جزء قابل للإصلاح وآخر غير قابل للإصلاح. ويعرف التقادم الخارجي بأنه انخفاض القيمة نتيجة عوامل خارجية تؤثر على قيمة العقار سواء كانت عوامل اقتصادية أو بيئية أو عوامل خاصة بالموقع وهو عادة غير قابل للإصلاح.
ويمثل الإهلاك بأنواعه الثلاثة فرق القيمة بين قيمة العقار محل التقييم وقيمة عقار افتراضي حديث البناء مطابق للعقار محل التقييم في جميع الخصائص الطبيعية (عقار مستنسخ) أو عقار بنفس أبعاد العقار محل التقييم ويحقق نفس المنفعة ولكن باستخدام مواد ونظم إنشاء وتكنولوجيا بناء معاصرة لتاريخ التقييم (عقار بديل). وتستخدم عدة طرق لتقدير قيمة الإهلاك منها طريقة العمر الفعال وطريقة رسملة الفاقد في الدخل وطريقة ملاحظة وتحليل العقار.
طريقة العمر الفعال
تعتبر طريقة العمر الفعال أبسط طريقة لتقدير قيمة الإهلاك الطبيعي، وتعتمد هذه الطريقة في تقدير قيمة الإهلاك الطبيعي للمبني على العلاقة بين العمر الفعال والعمر الاقتصادي الكلي للمبني. ويمكن تعريف العمر الاقتصادي الكلي للعقار بأنه العمر المفيد للعقار والذي يحافظ خلاله العقار على قيمته الاقتصادية، بينما العمر الفعال للعقار هو عمر يعكس حالة العقار في تاريخ التقييم من حيث جودة البناء وكفاءة الصيانة، وليس العمر الأصلي للعقار. ويقدر الإهلاك الطبيعي القابل للإصلاح بتكلفة الإصلاحات المطلوبة لإعادة العقار إلى حالة جديدة، وبحيث تقدر تكلفة هذه الإصلاحات وفقا لأسعار مقاول عمومي وفقا لتصنيف الإتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء لنوعية الأعمال المطلوب تنفيذها.
طريقة رسملة الفاقد في الدخل
تستخدم طريقة رسملة فاقد الدخل في تقدير التقادم الوظيفي غير القابل للإصلاح والتقادم الخارجي، وتعتمد هذه الطريقة على تحديد الفاقد في القيمة الإيجارية للعقار المستهدف (الفاقد في الدخل) من خلال المقارنة بدخل عقارات مشابهة.
طريقة ملاحظة وتحليل العقار
تعتبر لطريقة ملاحظة وتحليل حالة العقار أكثر الطرق دقة وهي طريقة مناسبة في تقدير قيمة الإهلاك للعقارات المتخصصة مثل المصانع والمستشفيات. وتستخدم هذه الطريقة في تقدير قيمة الإهلاك القابل للإصلاح وغير القابل للإصلاح لكل نوع من أنواع الإهلاك على حده.
وأخيرًا ينجح استخدام طريقة التكلفة في تقدير القيمة السوقية للعقارات حديثة البناء أو العقارات تحت الإنشاء أو العقارات المتخصصة نادرة التبادل في السوق العقاري. وتوصي المعايير المصرية للتقييم العقاري بعدم استخدام طريقة التكلفة للعقارات التي تجاوز عمرها 20 عام أو 50% من العمر الاقتصادي الكلي للعقار، حيث تقل دقة حساب الإهلاك مع زيادة عمر المبني.
المصادر
المعايير المصرية للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015 – الإصدار الأول.
الكلمات المفتاحية
طرق التقييم العقاري – طريقة التكلفة – العقار المستنسخ – العقار البديل – الإهلاك – الإهلاك الطبيعي – الإهلاك القابل للإصلاح – الإهلاك غير القابل للإصلاح – التقادم الوظيفي – التقادم الخارجي – العمر الاقتصادي الكلي للمبني – العمر الفعال للمبني – طريقة العمر الفعال – طريقة رسملة الفاقد في الدخل – ملاحظة وتحليل حالة العقار.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق