09 مارس 2020

طرق رسملة الدخل في ضوء المعايير المصرية للتقييم العقاري

طرق رسملة الدخل في ضوء المعايير المصرية للتقييم العقاري

تعتمد طرق رسملة الدخل على فرضية أن قيمة العقار محل التقييم ترتبط بالفائدة المستقبلية المتوقعة منه (التدفقات النقدية المستقبلية)، وتستخدم عمليات حسابية لتحويل التدفقات النقدية المتوقعة للعقار إلى القيمة الحالية لها. تتنوع طرق الحساب من طرق تقريبية بسيطة إلى طرق أكثر دقة تتميز بأخذها في الاعتبار القيمة الزمنية للنقود. وتنقسم طرق رسملة الدخل إلى مجموعتين: طرق الرسملة المباشرة (طرق مضاعف الدخل وطريقة معامل الرسملة وطرق القيمة المتبقية) وطريقة خصم التدفقات النقدية. تعتمد طرق الرسملة المباشرة في حساب قيمة العقار على إيراد عام واحد وهو العام التالي لتاريخ التقييم، بينما تعتمد طريقة خصم التدفقات النقدية على الإيرادات المتوقعة خلال فترة استثمار العقار (العمر الاقتصادي المتبقي للعقار). ويعرف العمر الاقتصادي المتبقي للمبني بأنه عدد السنوات المتبقية التي يحقق خلالها المبني قيمته الاقتصادية.

وتستخدم عادة طرق الرسملة في تقييم العقارات ذات الطبيعة التجارية والتي تُدر دخل مثل المحلات والمراكز التجارية والفنادق وكذلك العقارات السكنية المؤجرة، ويتم تقدير دخل العقار على أساس قدرة العقار على توليد الدخل وليس فقط على الدخل الحالي أو السابق، وحيث أن طرق الرسملة تعتمد على توقع قيم مستقبلية لدخل العقار فإنه يوصي بعدم استخدام طريقة الرسملة وحدها لتقدير القيمة السوقية للعقار وإنما يجب استخدامها إضافة إلى طريقة واحدة على الأقل من طريقتي البيوع المقارنة والتكلفة. وفيما يلي شرح مبسط لكل طريقة من طرق رسملة الدخل وفقا للمعايير المصرية للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015. 

طرق مضاعف الدخل

تعتبر طرق مضاعف الدخل أبسط طرق التقييم وتعتمد على فرضية أنه في الزمن الواحد والمنطقة الواحدة فإن العقارات المتشابهة لها مضاعف دخل متساوي، وفي هذه الطريقة يتم حساب مضاعف الدخل للعقارات المشابهة ومنها يتم تقدير مضاعف الدخل للعقار المستهدف، وتكون قيمة العقار المستهدف:

قيمة العقار = إجمالي دخل العقار المستهدف * مضاعف دخل العقار
قيمة العقار = الدخل الفعال للعقار المستهدف * مضاعف الدخل الفعال للعقار
  • إجمالي الدخل = إجمالي الإيرادات السوقية السنوية التي يمكن أن يحققها العقار
  • الدخل الفعال = إجمالي الدخل – خسائر عدم الإشغال
  • مضاعف الدخل = قيمة العقار ÷ إجمالي الدخل
  • مضاعف الدخل الفعال = قيمة العقار ÷ الدخل الفعال

طريقة معامل الرسملة

تتميز طريقة معامل الرسملة عن طرق مضاعف الدخل بإدخال مصروفات التشغيل في الاعتبار، وتعتمد هذه الطريقة على مبدأ مماثل وهو فرضية أنه في الزمن الواحد والمنطقة الواحدة فإن العقارات المتشابهة لها معامل رسملة متساوي، وفي هذه الطريقة يتم حساب معامل الرسملة للعقارات المتشابهة ومنها يتم تقدير معامل الرسملة للعقار المستهدف، وتكون قيمة العقار المستهدف:

قيمة العقار = صافي دخل التشغيل للعقار المستهدف ÷ معامل الرسملة للعقار
  • صافي دخل التشغيل = الدخل الفعال – مصروفات التشغيل
  • معامل الرسملة = صافي دخل التشغيل ÷ قيمة العقار

حيث تشمل مصروفات التشغيل المصروفات المدفوعة لتشغيل العقار مثل: الضرائب العقارية – التأمين – المصروفات الإدارية – الطاقة – النظافة – الأمن – الإصلاح والإحلال.

طرق القيمة المتبقية

تعتبر طرق القيمة المتبقية من مشتقات طريقة الرسملة، وفي هذه الطريقة يتم إما تحديد قيمة الأرض أولاً (بطريقة البيوع المقارنة) أو تحديد قيمة المبني أولاً (بطريقة التكلفة أو بطريقة البيوع المقارنة)، ويتم تقدير قيمة العقار المستهدف عن طريق استخدام معامل رسملة الأرض أو معامل رسملة المبني. 
  • معامل رسملة الأرض = معدل عائد الاستثمار
  • معامل رسملة المبني = معدل عائد الاستثمار + معامل الاسترداد
  • معامل الاسترداد = 1 ÷ العمر الاقتصادي المتبقي للمبني
  • العمر الاقتصادي المتبقي للمبني = العمر الاقتصادي الكلي للمبني – العمر الفعال

طريقة خصم التدفقات النقدية

تعتمد طريقة خصم التدفقات النقدية على اختيار معدل عائد الاستثمار (سعر الفائدة) وتقدير الإيرادات المتوقعة خلال فترة استثمار العقار وكذلك القيمة النهائية عند انتهاء فترة الاستثمار وذلك من واقع بيانات السوق العقاري لنفس نوعية العقار محل التقييم. وفي هذه الطريقة يتم تحويل الدخل (التدفقات النقدية المستقبلية) إلى قيمة حالية واحدة باستخدام معدلات العائد، وتكون قيمة العقار المستهدف:

قيمة العقار = القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية خلال فترة الاستثمار

وأوضحت المعايير المصرية للتقييم العقاري أنه يلزم مراعاة أن معدل عائد الاستثمار يعتمد على معدل العائد الخالي من المخاطر والفرصة البديلة والمخاطر التي يرتئيها المستثمرون بالسوق العقاري وقت التقييم وفي منطقة العقار ولهذه النوعية من العقارات. كما أوضحت المعايير في تطبيق رقم (4) – تقييم المشاريع والعقارات تحت الإنشاء – أنه في حالة تقييم المشروعات أو العقارات تحت الإنشاء يجب مراعاة الأخذ في الاعتبار هامش الربح لمشتري المشروعات غير المكتملة عن المخاطرة التي يتحملها لإنهاء المشروع، وهو هامش يعكس مخاطر عدم استكمال المشروع، وقد يعبر عن هذا الهامش ضمن معامل الرسملة أو سعر الخصم عند تطبيق طريقة خصم التدفقات النقدية وذلك باستخدام معامل رسملة أو سعر خصم أعلي من المستخدم في حالة المشروعات المكتملة.

المصادر

المعايير المصرية للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015- الإصدار الأول.

الكلمات المفتاحية

طرق التقييم العقاري – طرق رسملة الدخل – إجمالي الدخل – الدخل الفعال – مضاعف الدخل – مضاعف الدخل الفعال – مصروفات التشغيل – صافي دخل التشغيل – معامل الرسملة (معدل الرسملة) – عائد الاستثمار – معدل عائد الاستثمار (سعر الفائدة) – العمر الاقتصادي المتبقي للمبني – معامل الاسترداد (معدل الاسترداد) – معامل رسملة الأرض – معامل رسملة المبني – طرق مضاعف الدخل – طريقة معامل الرسملة – طرق القيمة المتبقية – طريقة خصم التدفقات النقدية.

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق