تتم أغلب أعمال التقييم العقاري وفقاً لأسس حساب
القيمة السوقية، وتعتبر القيمة السوقية أشهر أنواع القيمة وأكثرها استخداماً في
أعمال التقييم وهي أساس للتقييم في حالات كثيرة مثل تحديد سعر شراء عقار أو تحديد
السعر المطلوب لبيع عقار، أو مثل حالات استخدام عقار كضمانة للتمويل أو حالات نرع
الملكية وحالات التحكيم. والقيمة السوقية هي مفهوم يعكس الرؤية المجتمعية لقوي
السوق لقيمة العقار، حيث إن مفهوم القيمة السوقية مرتبط بالتصور الجماعي وتصرفات
المتعاملين بالسوق العقاري، وقد عرفت المعايير المصرية للتقييم العقاري القيمة السوقية
بأنها المبلغ النقدي الأكثر احتمالاً الناتج عن عملية بيع افتراضي للعقار موضع
التقييم في تاريخ التقييم بين بائع ومشتري جادين في ظروف سوق حر وعادل، وأن يكون
سبق عرض العقار للبيع لفترة عرض مناسبة لحالة السوق العقاري وأن يكون العرض للكافة
بدون قيود، وأن الطرفين يتعاملان بإرادة حرة وأن كلاً منهما علي دراية بالسوق
ويتصرف وفق مصلحته الشخصية وبدون اضطرار من البائع أو اندفاع من المشتري.
ويتضح من التعريف الوارد بالمعايير أن مفهوم القيمة السوقية لا يعتمد على حالة بيع حقيقي في تاريخ التقييم، ولكنه تقدير للسعر الذي يجب أن يتحقق لحالة بيع في تاريخ التقييم بشروط التعريف السابق للقيمة السوقية، حيث إن القيمة مفهوم اقتصادي يشير إلى الثمن الأكثر احتمالاً للقبول للمتعاملين بالسوق العقاري، أي أن القيمة تمثل رأي وليس حدث حقيقي، ولكنها تقدير للثمن الأكثر احتمالاً الذي يتم علي أساسه تبادل الملكية وفقاً لإجماع أغلب أطراف السوق في عملية بيع حربين طرفين افتراضيين لا علاقة بينهما و كلاهما يتصرف لصالحه الشخصي وكل منهما سبق له دراسة حالة السوق وملم بالأسعار والبدائل المطروحة.
وعلي الرغم من أن أغلب أعمال التقييم العقاري تتم وفقاً لأسس حساب قيمة السوقية والتي يتعرض لها المعيار رقم (1) من المعايير المصرية للتقييم العقاري (التقييم لحساب القيمة السوقية)، إلا أنه في بعض الحالات قد يُطلب من خبير التقييم العقاري إعداد تقييم على أسس اقتصادية لا تتوافق وأسس تعريف القيمة السوقية نتيجة ضرورة قانونية أو موضوعية أو وفقاً لطبيعة المهمة الموكلة له من قبل العميل طالب التقييم، وفي هذه الحالات عند إعداد تقييم وفقاً لأسس خلاف القيمة السوقية يتم التقييم وفقاً للمتطلبات الواردة بالمعيار رقم (2) من المعايير المصرية للتقييم العقاري (حساب قيمة خلاف القيمة السوقية). ويغطي هذا المعيار حساب القيم خلاف القيمة السوقية والتي تشترك جميعها في أنها تخالف تعريف القيمة السوقية في بعض أو أحد شروطها، كما يتعرض هذا المعيار لعدد من التعريفات الخاصة بهذه القيم. وفيما يلي عرض لبعض هذه التعريفات كما وردت بهذا المعيار من المعايير المصرية للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015.
- القيمة العادلة: المقابل المالي لتبادل أصل بين طرفين محددين على دراية بحالة السوق وكل منهما راغب في إجراء التبادل ويتصرف كلاهما بإرادة حرة.
- القيمة الاستثمارية: المقابل المالي للأصل من وجهة نظر مستثمر محدد أو مجموعة مستثمرين، وذلك لاستثمار محدد أو أهداف استثمارية محددة. ويربط هذا التعريف قيمة الأصل بأهداف محددة لمستثمر محدد أو لمجموعة مستثمرين، وعادة تكون هذه القيمة أكبر من القيمة السوقية.
- القيمة المستدامة: صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية للعقار.
- القيمة التأمينية: المقابل المالي لإعادة الأصل لحالته وقت شراء التأمين، ولا تشمل هذه القيمة على ثمن الأرض والأساسات.
- القيمة المتبقية: قيمة العقار عند انتهاء فترة الاستثمار، سواء بالبيع في حالة فترات الاستثمار المحددة أو الهدم عند انتهاء العمر الاقتصادي للمبني.
- القيمة الخاصة: المقابل المالي الذي يعرضه المشتري الخاص والذي يعكس القيمة الخاصة لهذا المشتري. وقد تنشأ هذه القيمة الخاصة إذا تمتع الأصل بعناصر قد تجعله أكثر جاذبية بالنسبة لمشتري محدد أو مجموعة مشترين محددين مقارنة بالسوق العام، هذه العناصر قد تكون جغرافية أو طبيعية أو مرتبطة بحقوق الملكية، وعادة ما تكون هذه القيمة أعلي من القيمة السوقية.
- قيمة التصفية: المقابل المالي لتصفية أصول أعمال، ويتم بفرض تصفية العمل وبيع الأصول منفردة.
- قيمة الأنقاض: المقابل المالي لبيع المخلفات المتبقية من أصل عقاري بعد هدمه (خلاف الأرض).
- القيمة التزاوجية: قيمة إضافية تنتج من تجميع أصلين أو أكثر، وحيث يكون قيمة الأصول مجمعة أكبر من مجموع قيمة الأصول منفردة.
- قيمة الاستخدام الحالي: قيمة استخدام العقار وقت التقييم. وعادة تكون قيمة مرحلية يكون المبني خلالها لا يتفق وأعلي وأفضل استخدام للأرض.
- قيمة السداد العيني: المقابل المادي لتبادل أصل بين مالك وممول في حالة فشل الأول في سداد مديونيته للثاني. وعادة تكون قيمة السداد العيني أقل من القيمة السوقية.
- قيمة مقابل حق الانتفاع: القيمة الحالية للمقابل المادي الذي يسدده المنتفع لشراء حق الانتفاع بأصل عقاري. وتتحدد قيمة حق الانتفاع وفقاً لشروط التعاقد وطريقة السداد ومدة حق الانتفاع ومعدل التضخم وسعر العائد على رأس المال.
وينص هذ المعيار – المعيار رقم (2) من المعايير المصرية للتقييم العقاري – أنه يجب على خبير التقييم العقاري تحديد الغرض من التقييم قبل استخدام أي من القيم المذكورة والتي تختلف عن القيمة السوقية، والتأكد من أن القيمة التي تم التوصل إليها والمعايير المحيطة بها توافق الغرض من التقييم. علي أن يتلزم خبير التقييم بالتأكيد على أن القيم الواردة في تقرير التقييم لا يمكن تفسيرها على أنها قيم سوقية حسب التعريف الوارد بمعايير التقييم وأن القيمة الواردة في التقرير هي قيمة خلاف القيمة السوقية، مع ذكر الفروض والمحددات التي تختلف عن أو تضاف إلى الفروض المستخدمة في تحديد القيمة السوقية والتي تخص القيمة المحسوبة. كما أشار المعيار إلى أنه يجب الالتزام بما جاء بالمعيار رقم (3) من المعايير المصرية للتقييم العقاري والذي يختص بالقواعد الخاصة بإعداد تقرير التقييم أياً كانت نوعية القيمة المطلوبة.
المصادر
المعايير المصرية للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015 – الإصدار الأول.
الكلمات المفتاحية
التقييم العقاري – حساب قيمة خلاف القيمة السوقية – القيمة السوقية – القيمة العادلة – القيمة الاستثمارية – القيمة المستدامة – القيمة التأمينية – القيمة المتبقية – القيمة الخاصة – قيمة التصفية – قيمة الأنقاض – القيمة التزاوجية – قيمة الاستخدام الحالي – قيمة السداد العيني – قيمة حق الانتفاع.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق