في بعض الأحيان قد يكون مطلوبًا من خبير التقييم العقاري إجراء تقييم لعقارات غير مكتملة أو مشروعات تحت الإنشاء بغرض تحديد التكلفة المتوقعة لحين انتهاء الأعمال بالمشروع أو مقارنة القيمة السوقية للعقار بعناصر التكلفة أو أي غرض آخر من أغراض التقييم. ومن الضروري للمقيم أن يحدد أسس التقييم أو الفروض الرئيسية التي يٌبني عليها التقييم أو يٌبني عليها حساب القيمة، حيث تختلف أسس التقييم باختلاف نوع القيمة المطلوب تحديدها أو بحسب الغرض من إجراء التقييم. وينبغي على المقيم عند تقييم المشروعات تحت الإنشاء فهم منظومة التطوير العقاري ومراحلها والإلمام بالمراحل المختلفة التي تمر بها مشروعات التشييد، حيث أن المشروعات تحت الإنشاء لها أكثر من قيمة تختلف وفقًا لمراحل تقدم المشروع، وهي القيمة عند بداية المشروع والقيمة عند الانتهاء من المشروع والقيمة عند أو بعد الوصول إلى مرحلة اتزان الإيجار. وقد أوصت المعايير المصرية للتقييم العقاري أنه في حالات التقييم للمشروعات أو المباني تحت التنفيذ سواء كانت جاري تنفيذها أو متوقفة يستخدم التطبيق رقم (4) من تطبيقات هذه المعايير. وفيما يلي استعراض مبسط لما ورد بالتطبيق رقم (4) من تطبيقات المعايير المصرية للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015.
يعني التطبيق رقم (4)
– تقييم المشاريع والعقارات تحت الإنشاء – بأعمال حساب القيمة السوقية للمشروعات
أو المباني تحت التنفيذ سواء كانت مباني جاري تنفيذها أو مباني متوقفة نتيجة
لأسباب متعددة مثل ضعف السيولة أو إفلاس المالك – المطور – وعدم قدرته على استكمال
المشروع أو حدوث خلاف بين أطراف المشروع ترتب عليه توقف الأعمال. وينص التطبيق على
أن القيمة السوقية للمباني غير المكتملة تعكس رؤية السوق للمبني عند الاكتمال
مخصوما منها تكلفة استكمال المشروع ومخصوما منها مقابل الربح والمخاطرة لاستكمال
المشروع، وبحيث أن القيمة المحسوبة قد تكون بافتراض الاكتمال الآن أو تكون عند
الانتهاء الحقيقي للمشروع. ونص أيضًا على أنه في حالة عدم وجود حالات بيع مقارن
يجب استخدام إحدى الطرق المعتمدة على البيانات السوقية، وتعتمد هذه الطرق على
حالات بيع عقارات مماثلة في مناطق أخري مع عمل التعديلات المناسبة على الأسعار، أو
على حالات بيع في ظروف اقتصادية مختلفة مع عمل التسويات المناسبة.
وأوضحت المعايير المصرية
للتقييم العقاري من خلال هذه التطبيق أنه عند حساب قيمة استكمال المشروع يلزم
مراعاة التفرقة بين القيمة عند الاستكمال والقيمة في تاريخ المعاينة. حيث إن القيمة
في تاريخ المعاينة هي القيمة السوقية كما لو كان المشروع مكتملًا في تاريخ
المعاينة وتحسب هذه القيمة باستخدام البيانات وقت التقييم (الأسعار والعقود
الحالية)، بينما تحسب القيمة عند الاستكمال باستخدام البيانات المستقبلية والتي
تحدد قيمة المشروع عند زمن انتهائه، ومع مراعاة الأخذ في الاعتبار تغير العائد
والتكلفة مع الزمن اللازم لاستكمال المشروع. وسواء اعتمدت طريقة التقييم على
البيانات والأسعار الحالية أو على البيانات المستقبلية فإنه يجب دراسة تأثير هذه
الفروض على قيمة العقار حاليًا أو عند الاستكمال، ومع مراعاة عدم خلط مدخلات إحدى
الحالتين بالحالة الأخرى.
وأوضح التطبيق أنه
عند حساب قيمة الأعمال يلزم مراعاة التفرقة بين قيمة الأعمال الحالية على حالتها
والقيمة المستقبلية قبل الإشغال والقيمة عند الإشغال الطبيعي. حيث إن قيمة الأعمال
الحالية على حالتها هي القيمة في تاريخ المعاينة طبقا لحالة المباني على الطبيعة،
وهي تساوي قيمة الأرض الفضاء مضافًا إليها قيمة المباني الموجودة فعلا في تاريخ
المعاينة. بينما القيمة المستقبلية قبل الإشغال هي قيمة الأعمال منتهية قبل
الإشغال، وهي قيمة مأمولة (قيمة في وقت لاحق لتاريخ إجراء التقييم)، أما القيمة
عند الإشغال الطبيعي هي القيمة بعد وصول المبني إلى معدل الإشغال الطبيعي. كما أوضح
التطبيق أنه عند حساب تكلفة البناء لهذا النوع من العقارات – العقارات تحت الإنشاء
– يلزم مراعاة تكلفة استكمال العقود القائمة، مع الأخذ في الاعتبار احتمالات عدم
تنفيذ هذه العقود مما يستوجب الاعتماد على عقود جديدة وخصوصًا في حالات المشروعات
المتوقفة، ولا يجوز الاعتماد تلقائيًا على تكاليف المراحل السابقة في تحديد تكلفة
المراحل المستقبلية. ويلزم أيضا مراعاة حساب تكلفة التمويل للمشروع من تاريخ
بدايته حتى سداد التمويل وكذا تكلفة التسويق للمشروع باستثناء عمولات البيع.
وأخيرا فإنه يلزم مراعاة الأخذ في الاعتبار هامش ربح لمشتري هذا النوع من العقارات – المشروعات غير المكتملة – عن المخاطرة التي يتحملها لاستكمال المشروع، يعكس هذا الهامش مخاطر عدم استكمال المشروع وقد يكون مبلغ أو نسبة مئوية من تكلفة الأعمال المتبقية. ويجب مراعاة الحذر من افتراض استفادة مشتري هذا النوع من العقارات من عقود البناء القديمة منخفضة التكلفة، حيث أنه في حالة المشروعات غير المكتملة قد يكون بعض عقود البناء منتهية. ويلزم الأخذ في الاعتبار تأثير المخاطر المحيطة باستكمال المشروع ومنها مخاطر تغير تكلفة البناء أو تغير تكلفة التمويل ومخاطر تغير البرنامج الزمني أو حدوث تأخيرات في تنفيذ العقود السارية وأي مخاطر أخري قد تغير القيمة، وكذا يلزم مراعاة الزمن المطلوب لتحقيق نسب الإشغال المستقرة والزمن المطلوب لتحقق القيمة.
المصادر
المعايير المصرية
للتقييم العقاري الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39
لسنة 2015 – الإصدار الأول.
الكلمات المفتاحية:
التقييم العقاري – تقييم المشاريع والعقارات تحت الإنشاء – القيمة في تاريخ المعاينة – القيمة عند الاستكمال – قيمة الأعمال الحالية على حالتها – القيمة المستقبلية قبل الإشغال – القيمة عند الإشغال الطبيعي – تكلفة البناء – عائد الاستثمار (ربحية المستثمر) – المخاطر
هذا المقال رائع جدا.. نشكر كل القائمين على هذه المدونة و نتمنى ان نرى المزيد من المقالات و المعلومات
ردحذف