مثال تطبيقي للتقييم العقاري باستخدام طريقة البيوع المقارنة

 

طريقة البيوع المقارنة هي إحدى طرق التقييم العقاري المستخدمة في تقدير قيمة الأصول أو الأملاك العقارية وهي طريقة مقارنة تعتمد في تحديد السعر للعقار المستهدف على بيانات مبيعات حديثة لعقارات مشابهة أو مماثلة (عقارات مقارنة) عن طريق إجراء مقارنات بين مزايا وعيوب العقارات المباعة وتلك للعقار المطلوب تقدير قيمته وإجراء تعديل أسعار البيع للحصول علي أسعار مكافئة لحالات بيع افتراضي للعقار المقارن، وقد تعتمد في بعض الأحيان على أسعار عقارات معروضة للبيع بالسوق العقاري مع مراعاة الأخذ في الاعتبار هامش التفاوض في السعر وجدية البائع وكذا مدة عرض العقار بالسوق.

تُستخدم في طريقة البيوع المقارنة عينة من عدد من العقارات المتشابهة إلى حد ما مع العقار المستهدف، ويتم اختيار هذه العينة عن طريق خبير التقييم العقاري وذلك لاستخدام أسعار بيعها في تقدير السعر المتوقع لبيع العقار المستهدف. وقد تختلف كل وحدة من وحدات العينة عن الوحدة المستهدفة في عامل أو أكثر مما يعني أن سعر بيع وحدة العينة لا يعكس بدقة السعر المتوقع لبيع الوحدة المستهدفة، ويجب تخفيض أو زيادة سعر وحدة العينة بنسبة مئوية من سعر البيع الأًصلي لوحدة العينة وذلك للوصول إلى سعر الوحدة المستهدفة.

بعض عوامل الاختلاف بين وحدة العينة والوحدة المستهدفة غير مؤثر على سعر بيع الوحدة المستهدفة ويمكن إهماله، والبعض الآخر لا يمكن إهماله حيث إنه يؤثر على سعر بيع الوحدة المستهدفة. ومن أهم عوامل الاختلاف المؤثرة على سعر بيع الوحدة المستهدفة توقيت البيع والمكان والمطل ونوعية الحيازة والمساحة، ولضبط أي عامل من عوامل الاختلاف بين وحدة العينة والوحدة المستهدفة، يتم البحث عن وحدتين من وحدات العينة بينهما تماثل تام فيما عدا عامل الاختلاف، إلا أنه يُمكن السماح بعامل اختلاف آخر بين الوحدتين وهو الاختلاف في المساحة تطبيقًا لفرضية أساسية تقوم عليها طريقة البيوع المقارنة وهي أن السعر يتناسب خطيًا مع المساحة أي أن سعر المتر ثابت.

وفيما يلي مثال تطبيقي مأخوذ من مذكرات دورة إعداد خبراء التقييم العقاري للأستاذ الدكتور مشهور غنيم الأستاذ بقسم الهندسة الإنشائية كلية الهندسة جامعة القاهرة وهو خبير تقييم عقاري مقيد في جداول خبراء التقييم العقاري بالهيئة العامة للرقابة المالية وخبير تقييم عقاري معتمد لدي البنك المركزي المصري. ويُوضح هذا المثال استخدام طريقة البيوع المقارنة في تقدير القيمة السوقية لعقار بمدينة نصر بناء على أسعار بيع سابقة لبعض العقارات المشابهة للعقار المستهدف، وذلك بعد دراسة السوق العقاري في منطقة العقار محل التقييم واختيار مجموعة من العقارات المقارنة وتحديد كافة البيانات الخاصة بها وكذا تحديد عناصر المقارنة المؤثرة على أسعار بيع العقارات المقارنة وعمل تعديلات على هذه الأسعار بناء على عناصر المقارنة المختارة.

مصفوفة تحليل بيانات العقارات

البند	العقار المستهدف	العقار المقارن (1)	العقار المقارن (2)	العقار المقارن (3)	العقار المقارن (4)	العقار المقارن (5)
العنوان	مدينة نصر	مدينة نصر	مدينة نصر	مدينة نصر	مدينة نصر	مدينة نصر
سعر البيع	غير متوفر	700,000	880,000	740,000	675,000	580,000
توقيت البيع	الآن	سنة	سنة	6 شهور	سنة	4 شهور
المكان	هادئ	مزدحم	هادئ	هادئ	هادئ	هادئ
الحيازة	ملكية تامة	ملكية تامة	ملكية تامة	ملكية تامة	ملكية تامة	مالك مستأجر
المطل	بحري	بحري	بحري	بحري	قبلي	بحري
المساحة	235 م2	235 م2	270 م2	235 م2	220 م2	235 م2

وبعد إعداد مصفوفة تحليل بيانات العقارات التي تشمل كافة البيانات الخاصة بالعقار المستهدف والعقارات المقارنة، يتم إجراء تحليل للأزواج المتناظرة من العقارات المقارنة لتحديد ضبط كل عنصر من عناصر المقارنة المختارة. حيث يتم اختيار عقارين في جميع عناصر المقارنة ماعدا العنصر المراد تحديد تأثيره ويتم حساب الضبط المكافئ لتأثير هذا العنصر.

ضبط عامل الزمن

أول عامل من عوامل الاختلاف تتم دراسته هو عامل الزمن، ويلزم مراعاة إنه بعد ضبط عامل الزمن يتم ضبط كافة العوامل الأخرى باستخدام سعر اليوم.

الشقتان رقم (2) ورقم (3) تختلفان في المساحة وتوقيت البيع. لإيجاد تأثير عامل الوقت يجب توحيد المساحة بافتراض أن سعر المتر ثابت.

·       تأثير توحيد المساحة على سعر بيع شقة رقم (2) = 880,000 (235/270) = 765,926 جنيه

·       فرق السعر بين الشقتين نتيجة لاختلاف توقيت البيع = 765,926 – 740,000 = 25,926 جنيه

·       معدل انخفاض السوق = (25,926/765,926) * 100 = 3,4% كل 6 شهور = 6,8% سنويًا = 0,57% شهريًا (6,8/12)

توحيد المساحة لضبط عامل معين يختلف عن ضبط المساحة، حيث إنه إذا تم استخدام شقتين تختلفان في المساحة لضبط عامل معين مثل توقيت البيع، يجب توحيد المساحة مع استخدام السعر بعد التوحيد. بينما ضبط المساحة هو تعديل سعر بيع الشقة التي تختلف في مساحتها عن الشقة المستهدفة للأخذ في الاعتبار تأثير هذا الاختلاف.

ضبط عامل المكان

الشقتان رقم (1) ورقم (2) تختلفان في المساحة والمكان. يتم توحيد المساحة مع ضبط عامل الزمن وذلك لإيجاد تأثير عامل المكان.

·       سعر الشقة رقم (1) اليوم = 700,000 [1 – (6,8/100)] = 652,400 جنيه

·       سعر الشقة رقم (2) اليوم = 880,000 (235/270) [1 – (6,8/100)] = 713,843 جنيه

سعر الشقة رقم (1) يختلف عن سعر الشقة رقم (2) اليوم نتيجة اختلاف المكان

·       ضبط عامل المكان = 713,843 – 652,400 = 61,443 جنيه

·       نسبة الضبط = (61,443 / 713,843) * 100 = 8,6% (تعبر نسبة الضبط عن النسبة التي يجب أن يتم بها زيادة سعر الشقة الموجودة في مكان مزدحم لإيجاد سعرها لو تواجدت في مكان هادئ)

ضبط عامل المطل (الموقع)

الشقتان رقم (2) ورقم (4) تختلفان في المطل والمساحة وتوقيت البيع. يتم توحيد المساحة مع ضبط عامل الزمن وذلك لإيجاد تأثير عامل المطل.

·       سعر الشقة رقم (2) اليوم إذا كانت مساحتها 235 م2 = 880,000 (235/270) [1 – (6,8/100)] = 713,843 جنيه

·       سعر الشقة رقم (4) اليوم إذا كانت مساحتها 235 م2 = 675,000 (235/220) [1 – (6,8/100)] = 671,993 جنيه

·       ضبط عامل المطل = 713,843 – 671,993 = 41,850 جنيه

·       نسبة الضبط = (41,850/713,843) * 100 = 5,9% (تعبر نسبة الضبط عن النسبة التي يجب أن يتم بها زيادة سعر الشقة القبلية لإيجاد سعرها لو كانت بحرية)

ضبط عامل الحيازة

الشقتان رقم (2) ورقم (5) تختلفان في الحيازة والمساحة وتوقيت البيع. يتم توحيد المساحة مع ضبط عامل الزمن وذلك لإيجاد تأثير عامل الحيازة.

·       سعر الشقة رقم (2) اليوم = 880,000 (235/270) [1 – (6,8/100)] = 713,843 جنيه

·       سعر الشقة رقم (5) اليوم = 580,000 [1 – (4 * 0,57%)] = 566,776 جنيه

·       ضبط عامل المطل = 713,843 – 566,776 = 147,067 جنيه

·       نسبة الضبط = (147,067 /713,843) * 100 = 20,6% (تعبر نسبة الضبط عن النسبة التي يجب أن يتم بها زيادة سعر الشقة التي حيازتها منقوصة لتصبح حيازتها تامة)

ويتم إعداد مصفوفة ضبط أسعار بيع العقارات المقارنة التي تشمل الضبط القيمي لعناصر المقارنة وحساب السعر المُعدل للعقارات المقارنة وتقدير قيمة العقار المستهدف. حيث يتم حساب الضبط الصافي والضبط الصافي النسبي والضبط الكلي والضبط الكلي النسبي لكل عقار من العقارات المقارنة ويتم حساب السعر المُعدل لكل عقار من العقارات المقارنة ويتم تقدير قيمة العقار المستهدف وهي مجموع قيم المساهمة لكل عقار من العقارات المقارنة في تقدير قيمة العقار المستهدف ويتم تحديدها بناء على رؤية خبير التقييم العقاري مع مراعاة أن إجمالي الأوزان النسبية يساوي 100%. وقد تم تحديد وزن نسبي يساوي صفر للعقارات ذات الضبط الصافي النسبي المرتفع القيمة (أكبر من 15% من سعر البيع الأصلي).

مصفوفة ضبط أسعار بيع العقارات المقارنة

البند	العقار المقارن (1)	العقار المقارن (2)	العقار المقارن (3)	العقار المقارن (4)	العقار المقارن (5)
سعر البيع الأصلي	700000	880000	740000	675000	580000
ضبط عامل الزمن	- 47,389	- 59,574	- 25,048	- 45,696	- 13,088
سعر الوحدة اليوم	652,611	820,426	714,952	629,304	566,912
ضبط عامل المكان	+ 56,173	–	–	–	–
ضبط عامل المطل	–	–	–	+ 36,894	–
ضبط عامل الحيازة	–	–	–	–	116,834 +
ضبط عامل المساحة	–	- 106,351	–	+ 42,907	–
الضبط الصافي	+ 8,784	- 165,926	- 25,048	+ 34,104	+ 103,746
الضبط الكلي	103,561	165,926	25,048	125,497	129,992
الضبط الصافي النسبي	1.3 %	18.9 %	3.4 %	5.1 %	17.9 %
الضبط الكلي النسبي	14.8 %	18.9 %	3.4 %	18.6 %	22.4 %
السعر المعدل	708,784	714,074	714,952	709,104	683,746
الوزن النسبي	33.33 %	صفر	33.33 %	33.33 %	صفر
مساهمة العقار	236,261	صفر	238,317	236,368	صفر
السعر المقترح	710,947

 

المصادر

• مذكرات دورة إعداد خبراء التقييم العقاري – مركز التقييم العقاري وتكنولوجيا البناء – جامعة القاهرة – أ.د. مشهور غنيم.
• المعايير المصرية للتقييم العقاري الصدارة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 39 لسنة 2015 – الإصدار الأول.

الكلمات المفتاحية

طريقة البيوع المقارنة – وحدة العينة – الوحدة المستهدفة – مصفوفة تحليل بيانات العقارات – مصفوفة ضبط أسعار بيع العقارات المقارنة – سعر البيع الأصلي – سعر الوحدة اليوم – ضبط عامل الزمن – ضبط عامل المكان – ضبط عامل المطل – ضابط عامل الحيازة – ضبط عامل المساحة – الضبط الصافي – الضبط الكلي – الضبط الصافي النسبي – الضبط الكلي النسبي – السعر المعدل – الوزن النسبي – مساهمة العقار – السعر المقترح.